Felleskost­nad­er:

Hva dekker felleskostnadene

Vi har fått hjelp av leder for økonomi og rådgiving i SBBL, Tor Erik Aas, til å forklare hva vi betaler for hver måned.

– Nå kaller vi det fellesutgifter. Tidligere ble den månedlige kostnaden for å bo i et borettslag omtalt som husleie, men innholdet er det samme, sier Aas. – Grovt inndelt består felleskostnadene av tre hovedelementer: borettslagets driftskostnader, renter på lagets fellesgjeld og avdrag på fellesgjeld.

Hva som omfattes av driftskostnadene, kan variere ut fra hvilke tjenester borettslaget ønsker, men noen elementer er felles for alle.

– Eiendomsskatt, kommunale avgifter til vann, avløp og renovasjon og forsikring av borettslagets eiendommer er felles for de aller fleste, påpeker Aas. – Andelseierne betaler innboforsikring selv, men borettslaget står for forsikring av byggene.

Ofte er kabel-tv og internett en del av felleskostnadene, men det blir mer og mer vanlig at borettslaget kun sørger for nettilgang, og at tv-abonnement er opp til hver enkelt beboer.

– Strømutgifter til fellesarealer er med i felleskostnadene. Det er også kostnadene til sommer- og vintervedlikehold, som f.eks. plenklipping og snørydding.

Større borettslag har gjerne vaktmester, og felleskostnadene dekker lønnen. – Og så er det viktig at byggene blir vedlikeholdt. Felleskostnader dekker periodisk vedlikehold som f.eks. maling. Har borettslaget heis, er årlig vedlikehold en del av fellesutgiftene. Til slutt kommer honorar til styret, forretningsførsel og revisjon av borettslagets regnskap, forklarer Aas.

Når alle kostnader i samfunnet øker, som forsikring og kommunale avgifter, vil dette også føre til økning i felleskostnadene – på lik linje som for en enebolig/selveier.

De aller fleste borettslagene har fellesgjeld. Det er vanlig at 50 prosent av kjøpesummen i nye borettslag er fellesgjeld. I eldre borettslag er gjelden gjerne et resultat av at det er lånt penger til større rehabiliteringsprosjekter.

– De største økningene som har kommet det siste året, skyldes de mange renteøkningene fra Norges Bank, sier Aas. – Sommeren 2021 hadde vi en nominell rente helt nede i 1,25 prosent. I dag har borettslagene en rente på rundt 5,25 prosent. Dersom man har en andel av fellesgjelden på 1 million kroner, vil økningen i felleskostnadene pr. mnd. utgjøre over 3 300 kroner – eller 40 000 pr. år. Om andelen av fellesgjelden er 3 millioner, vil økningen utgjøre 10 000 pr. mnd. – eller 120 000 pr. år.

Nye borettslag har ofte 20 års avdragsfrihet. I den perioden betaler beboerne kun rentene. Aas mener at det er en gunstig finansieringsmodell. Ved kjøp av enebolig eller bolig i et sameie er det vanlig å betale avdrag fra dag en.

Eldre borettslag betaler også avdrag på fellesgjelden. Om det er gjennomført lånefinansierte rehabiliteringsprosjekter, er avdrag på lånet også med i felleskostnadene.

– Avdragsperioden for oppgradering og vedlikehold vil variere med levetiden på prosjektet det er lånt penger til. Dersom det er lånt penger til maling av byggene, bør ikke nedbetalingen være lengre enn malingens levetid. Rehabilitering av bad kan nedbetales over 30 år.

– Driftskostnader, renter og avdrag fordeles etter en andelsbrøk. Størrelsen på boligen er med på å avgjøre andelen av felleskostnadene. – I nye prosjekter i SBBL har vi en modell der 30 prosent av felleskostnadene fordeles likt på alle boenhetene. 70 prosent fordeles ut fra boligenes størrelse. Det er riktig fordi noen kostnader, som f.eks. revisjon, ikke er knyttet til boligareal. Det koster like mye enten boligen er stor eller liten. Andre kostnader, som f.eks. forsikring og eiendomsskatt, har sammenheng med boligarealet.

Det lønner seg å ta vare på bygningsmassen. Skien Boligbyggelag gir råd og er prosjektledere i store og små vedlikeholdsprosjekter.

Det er styret i borettslaget som fastsetter felleskostnadene. Styret er ansvarlig for borettslagets økonomi som skal sikre at borettslaget kan betale løpende kostnader, renter og avdrag på lån.

– Vi anbefaler at borettslagene, på lik linje med eiere av eneboliger, setter av penger til uforutsett og planlagt vedlikehold. Det er smart å ha en egenandel når prosjektene skal gjennomføres, og det er riktig at de som bor i borettslag betaler for sin andel av bygnings-slitasjen i den tiden de bor i laget.

– Økninger i strømkostnader, forsikring, kommunale avgifter og renter er de samme uavhengig om du bor i et borettslag eller i egen bolig. Forskjellen er at i et borettslag vil alle økningene blir synliggjort i den månedlige fakturaen fra borettslaget. I egen bolig vil økningene være mindre synlig da det kommer litt økning her og litt der. – Totalt sett koster det mer å bo og å låne penger i dag enn for ett, to og tre år siden. Dette gjelder uavhengig av om du eier en andel i et borettslag eller en selveierbolig, understreker Aas.

Visste du at du som medlem i Skien Boligbyggelag får rabatt og bonus hos en rekke samarbeidspartnere?