Når det skal vedlikeholdes:

Miljø eller penger?

Vedlikehold av innvendige flater i din leilighet er ditt ansvar som andelseier eller seksjonseier. Hjemme hos deg selv kan du ta de valg du mener er bra, og selv om det kan være vanskelig nok, trenger du ikke bli enig med noen andre enn partneren din om hvilke materialer og kostnader dere vil velge. 

Fellesarealer som inngangspartier og parkeringskjellere, bygningsfasade, tak osv. har boligselskapet ansvaret for. Det er styret som forvalter dette ansvaret på vegne av fellesskapet, men det er mange meninger om styrets arbeid og valg. Du blir kanskje overrasket når jeg sier at styret kan gjennomføre det nødvendige vedlikeholdet uavhengig av kostnad? Så lenge det er helt nødvendig å gjøre noe, og det man gjør, kun er vedlikehold, så kan styret velge hva, hvordan, rekkefølge og kostnader. Eneste unntak er i borettslaget, dersom man må lånefinansiere vedlikeholdet, og banken krever pant med sikkerhet foran innskuddene. Da må generalforsamlingen samtykke til pantsettelsen med 2/3 flertall. Ellers står styret fritt til å beslutte vedlikeholdet og vurdere bruk av oppsparte midler eller lånefinansiering.

Fellesskapet trenger altså ikke å samtykke til igangsetting av store vedlikeholdsprosjekter. Årsaken er at det er styrets primære og viktigste oppgave å sørge for at vedlikeholdet av bygningsmassen er forsvarlig, slik at verdiene opprettholdes på lang sikt. Dersom man skulle være avhengig av å spørre årsmøte/generalforsamling hver gang noe måtte gjøres, ville det blitt svært vanskelig å få noe gjort. Det ville ta uforholdsmessig lang tid, og man ville risikere at boligeierne stemte ned viktig vedlikehold, for eksempel fordi de ikke ønsker høyere felleskostnader. En slik praksis ville være destruktiv, og ødeleggende for verdiene som er skapt over mange år.

Man har likevel som boligeier et godt vern gjennom reglene i borettslagsloven og eierseksjonsloven. For det første kan man stemme på det styret man ønsker, og vi har regler om fordeling av felleskostnader, regler om mindretallsvern og regler om styreansvar dersom styret ikke utfører sine plikter. 

Hva er ikke vedlikehold?
Det er en grense mellom vedlikehold og helt nye tiltak, og noen ganger vil man kombinere de to for å få best mulig resultat. Grensen er ikke alltid lett å trekke, men dersom det skal skje en endring av bygningskroppen eller i bruken av deler av eiendommen, er vi normalt over i tiltak som ikke er vedlikehold. Disse tiltakene krever vedtak av generalforsamling eller årsmøte med 2/3 flertall. Dette kan for eksempel være å etablere et tilbygg eller bygge balkonger der det ikke før var balkonger, flytting av parkeringsplassen på boligselskapets eiendom, endring av fasaden osv. På den annen side vil arbeider fortsatt kunne være vedlikehold, selv om uttrykket blir litt endret som følge av nye tekniske krav som må overholdes. Det kan også fortsatt være vedlikehold, dersom en gammel garasjerekke må rives og bygges opp på nytt. Dersom man imidlertid velger å bygge dem opp i en større størrelse eller på et annet sted, er man over grensen for vedlikehold og vedtak i generalforsamling/årsmøte er nødvendig.

Det er naturlig at styrets beslutninger om vedlikehold styres av kostnadsnivået. Det er imidlertid viktig at man tenker over om man kan gjøre valg som er bedre for miljøet. Det er ikke gitt at det er dyrere, men kanskje må man tenke både mer helhetlig og mer langsiktig. Her er noen råd som kan gjøre boligselskapene til aktive aktører i det grønne skiftet:

1. Kunnskap er viktig
   Det er ikke naturlig at styret, som består av vanlige boligeiere, selv har spesialkunnskap på fagområder knyttet til miljø, juss og byggfag. Den må som regel søkes eksternt, enten hos boligbyggelaget eller hos andre fagkyndige. Det er supert om styret også setter seg godt inn i ulike problemstillinger, og det vil hjelpe styret til å ta beslutninger i samarbeid med annet fagpersonell. Har man et styre med sterk motivasjon og engasjement, er det lettere å få ting gjort.
   
    
2. Bruk tid på planlegging
   Bruk tid og penger på å innhente en langsiktig vedlikeholdsplan, og gode tekniske rapporter om skader på bygningsmassen. Dette gir mulighet for god planlegging og oversikt, og muligheten til å ta gode og klimariktige valg. Dette gir også god legitimitet og trygghet for de andre boligeierne for at styret gjør jobben sin.
   
    
3. Tenk langsiktig og helhetlig
   Skal man først i gang med et stort prosjekt, bør man vurdere om man kan få fordeler ved å gjøre andre endringer eller arbeider samtidig. Har man for eksempel skader på fasaden, er det naturlig å vurdere energieffektiviseringstiltak samtidig. Dette kan gi gevinst både for energikostnader og for miljøet.
   Produkter med lang levetid er som regel billigere i det lange løp enn produkter som må skiftes ut mange ganger innenfor samme tidsrom. Produktvalg kan derfor være viktig. Ikke gå for valg etter gammel vane, men undersøk om det finnes like gode alternativer, som er bedre for miljøet.
   
    
4. God informasjon til beboerne er viktig – sørg for vedtak om nødvendig
   God informasjon til beboerne er viktig for å sikre god etterlevelse og trivsel med styrets beslutninger. Selv om vedlikehold i seg selv ikke trenger vedtak på årsmøte eller generalforsamling, kan beboermøter være fornuftig å avholde. Her kan styret forklare om sine planer og beboeren stille spørsmål og komme med innspill. Har dere en egen nettside, er det lurt å legge ut informasjon om prosjektet og fremdrift her. Dersom man utvider vedlikeholdet med andre tiltak som ikke kan karakteriseres som vedlikehold, vil det være nødvendig med et vedtak med 2/3 flertall i årsmøte eller generalforsamling. Dette er det viktig å overholde, slik at boligeierne blir tilstrekkelig inkludert i prosessen. Også her vil det være lurt med god informasjon til beboerne i forkant. God kunnskap og inkludering i prosessen gir større sannsynlighet for positivt vedtak.
   
    
5. Still krav til leverandør/entreprenør
   Det er fullt mulig å stille krav til leverandøren, for eksempel om klimavennlige løsninger eller gjenbruk av materialer. Leverandøren bør være faglig kompetent til å finne og foreslå gode løsninger innenfor boligselskapets økonomiske rammevilkår.
   
    
6. Økonomi er viktig
   Styret forvalter fellesskapets midler, og skal derfor gjøre solide vurderinger til det beste for alle. Man skal ikke eksperimentere med fellesskapets midler, men finne gode pålitelige løsninger. Styret bør derfor innhente flere tilbud og vurdere de godt sammen med en fagkyndig prosjektleder. God prosjektledelse er viktig i alle større prosjekter og man sparer gjerne inn kostnadene til dette.
   Vedlikehold er ofte kostbart, men det er helt nødvendig. Ikke fall for fristelsen det er å droppe vedlikeholdet av hensyn til beboere som har dårlig råd. Jo lengre man venter med å gjennomføre nødvendig vedlikehold, jo dyrere blir det. Undersøk heller ulike støtteordninger, både lokalt og fra statlig hold. Undersøk også om det kan være aktuelt med andre tiltak som gir innsparinger, som for eksempel energieffektivisering eller kraftproduksjon i form av solceller på taket.