Skal boligprisene til himmels?

Mens etterspørselen i boligmarkedet er på vei opp, er boligbyggingen på et historisk lavt nivå. Hvor høy bolig-prisveksten blir fremover, avhenger i stor grad av hvor raskt boligbyggingen kommer i gang igjen.

Nær rekordhøy boligprisvekst var budskapet da Eiendom Norge slapp sin boligprisstatistikk for januar i år. På landsbasis var boligprisene 7,3 prosent høyere i januar enn på samme tid i fjor. Fra desember til januar økte boligprisene med 4,4 prosent. Det har aldri tidligere i boligprisstatistikkens historie blitt solgt og lagt ut like mange boliger i bruktboligmarkedet som i januar i år.

Det er to viktige grunner til den sterke januarveksten. Den ene er rentesignalene fra Norges Bank, som uttalte både i desember og januar at første rentekutt «trolig» og «mest sannsynlig» kommer i mars. Usikkerheten rundt fremtidige lånekostnader er dermed betraktelig redusert. Den andre årsaken er lettelsen i utlånsforskriften som ble innført ved årsskiftet. Kravet til egen-kapital ble senket fra 15 til 10 prosent. Dette får en mer direkte effekt på boligprisene fordi mange vil være i stand til å ta opp høyere lån enn tidligere. Særlig gjelder dette for yngre kjøpe-grupper, som typisk har høyere belåningsgrad ved boligkjøp. Historien har imidlertid vist at effektene av endringer i utlåns-forskriften vanligvis er kortvarige. På lengre sikt vil andre faktorer spille en viktigere rolle for utviklingen i boligprisene.

Et samlet korps av drivere peker i retning av at boligprisene skal øke også fremover. Lønnsveksten var høy i fjor og blir trolig høy i år også. Inflasjonen har avtatt og nærmer seg mer normale nivåer. Rentene skal ned, selv om det er usikkert hvor mye. Arbeidsledigheten er lav og stabil. Samtidig er boligtilbudet fallende, og kommer til å være lavere enn boligbehovet i årene fremover. Et for lavt bolig-tilbud gir mer rift om boligene på markedet, og fører til høyere boligprisvekst. NBBL anslår at boligprisene vil øke 8 prosent som årsgjennomsnitt i 2025, 
og vi kan trolig vente oss tilsvarende sterk vekst til neste år.

Igangsettingene av nye boliger har falt med nær 40 prosent siden 2022. I fjor ble det ifølge SSB utstedt i underkant av 19 000 igang-settingstillatelser. Vi må tilbake til begynnelsen av 1990-tallet for å finne tilsvarende lave nivåer. Nedgangen har flere årsaker. Høye byggekostnader kombinert med økte renter har gjort boligprosjektene mer kostbare for både utbyggere og kjøpere. Denne usikkerheten har ført til at flere prosjekter har blitt utsatt eller kansellert.

Sterk boligprisvekst og lavere renter vil etter hvert gjøre flere byggeprosjekter lønnsomme, og byggetakten vil komme opp. Akkurat hvor lang tid dette tar er usikkert, men med dagens utsikter til boligprisvekst vil forholdene for boligbyggingen bedres mye i løpet av det neste året. Problemet er at boligbygging er som et tankskip; det tar tid å snu. Vanligvis regner man ett til to år fra spaden settes i jorda til bygget står ferdig. Ferdigstillelsene av nye boliger har begynt å falle, og vil falle videre til et bunnivå om halvannet til to års tid.

Usikre estimat basert på SSBs befolkningsframskrivinger tilsier at Norge har et boligbehov tilsvarende 30 000 nye boliger hvert år de neste årene. Selv om vi legger til grunn at boligbyggingen tar seg raskt opp, vil underskuddet på landsbasis bli betydelig. Boligtilbudet kommer til å bli for lavt, og boligprisveksten kommer til å bli høy på grunn av dette. Særlig kommer under-skuddet til å bli stort i pressområder som Oslo, Bergen og Tromsø, der igangsettingene har vært særlig svake de siste par årene. Dette vil betydelig forverre de strukturelle problemene vi allerede har i Norge, der høy boligprisvekst i pressområdene over tid har gjort det vanskelig å kjøpe sin første bolig. Dette er uheldig for folk, for arbeidsmarkedet og for samfunnet som helhet.

For å dempe boligkrisen må myndighetene ta grep. I skrivende stund har den nye regjeringen nettopp annonsert at de vil «invitere storbyene til et krafttak for boligbygging», med mål om å bygge 130 000 nye boliger innen 2030. Ambisjonen er å oppnå mer effektiv saksbehandling, fjerne reguleringer og sørge for gode rammevilkår for student- og eldreboliger i byene. Det er bra og sårt tiltrengt at myndighetene retter større fokus på dette. Måloppnåelse forutsetter imidlertid at regjeringen setter ambisjonen ut i live. Det gjenstår å se.